空き家は、期間を定めて賃貸運用することが可能です

ご存じない方も多いのですが、賃貸住宅の契約には定期借家という契約の方法があります。この制度を利用すれば、例えば２年と定めて家屋を賃貸物件として運用することが可能です。

一昔前まで、日本では住居人の権利が強く、一度かしたら取り戻すのが大変という事態になっていました。しかし制度の見直しが行われ、予め契約時点での取り決めをしておけば、そのような心配はなくなっています。漠然とした将来の利用があるからと空き家のまま放置し、リスクを抱え込まず、運用することをお勧めします。

空き家は何故、空き家になるのか

平成28年に公益社団法人全国宅地建物取引業協会が行った空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査報告書によれば、空き家となった家屋を所有するに至った経緯を見ると、

多い順に

①「自分が住んだことがある親等所有の住宅を相続し、それが空き家の状態になっている」30.6％
②「自分が住替えて、前の住まいを空き家として保有している」21.6％。
③「自分が住んだことがない親等所有の住宅を相続したからという理由」が17.6％

となり、これら３つで全体の７割に達しています。

このようにして所有者となったオーナーが何故その家屋を空き家にしてしまったのか、

①「特に理由はない。売却や賃貸、解体等を特段考えたことがないから」17.0％
②「将来、自分や親族等が住む可能性があるから」14.1％
③「普段は利用していないが、年に数回利用しているから」13.4％

①に該当する方には、ぜひとも空き家を空き家として放置することのリスクをご理解頂きたいと思うのですが、今回は②「将来、自分や親族等が住む可能性があるから」に不動産賃貸の現状についてご案内したいと思います。

定期借家契約とは

従来の借家契約では、建物を賃貸すると、賃貸人は「正当事由」がなければ解約や賃借人からの契約の更新を拒むことができませんでした。ここで言う「正当事由」はとてもハードルが高いため、一度契約を結ぶとよほどの事がない限りと取り戻すことが出来ず、契約満了による地主、家主からの解除はできなくなってしまいます。

このような借地借家法に守られた（借地人や）借家人のために、土地の有効活用が図りづらくなったり、売却も思うようにならないという事態も発生します。明け渡しを要求しても、驚くような高い立退き料を支払わなければならないことも起こりました。このため、借家にせずに空き家のままにするなど、住宅の有効活用ができない実態も起きています。

このような背景から、2000年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の中で、定期借家権が導入され、一定の契約期間に達したら契約が終了する借家制度が誕生しました。

一方、定期借家契約の期限が来たら必ず出ていかなければならないというわけではなく、貸主と借主がともに合意すれば「再契約」という方法で住み続けることは可能になります。

まだまだ利用比率の低い定期借家契約ですが、従来の契約を行っていると、ゴミ屋敷に近いような管理状態にされても、迷惑入居者が住み着いても、モンスター入居者であってもオーナーからの退去要請の効力は弱く、打ち手が乏しいのが実情です。

このような背景から、不動産投資アドバイザーの中には積極的に定期借家での運用を勧める方もいらっしゃいます。

家サイクルでの運用は原則として定期借家契約

「家サイクル」では、オーナー様の将来の利用を視野に入れ、原則として空き家を再生した上での運用は定期借家契約としています。オーナー様が運用の延長を希望する場合には、契約の延長ではなく、再契約という形をとればそのまま運用が可能になりますし、契約期間終了後に取り戻したいとお考えになれば予め定めた契約期間が来た時点で契約を終了できます。

「将来、自分や親族等が住む可能性があるから」

このような理由で空き家が発生してしまうのは非常に残念です。

定期借家契約では、通常の重要事項説明に加えて、契約をする前に「この契約は定期借家契約で、更新がない契約です」ということを、書面をもって説明しなければなりません。また、契約満了の6か月前までに、入居者に書面で「契約が終わりますよ」という通知をしないといけません。

これらの作業が煩雑だと嫌がる不動産管理会社もありますが、「家サイクル」ではこの作業が標準です。

また、定期借家契約を採用が進まないもう１つの事情は、「更新料が取れなくなる」ということがありますが、弊社ではオーナー様の利便性を優先しています。

まとめ

いつになるか分からない親族の利用のために長々と空き家にしておく必要はないのです。弊社が進めている空き家再生事業である「家サイクル」では、オーナー様のご要望を伺い、確実に貸し出せる期間を設定して賃貸運用することをお勧めしています。

お問合せは、こちらからお気軽に。

参考：定期借家制度（国土交通省）